TjongedeJonge

Ik schrijf niet vaak een opiniestuk; normaal gebruik ik ons bedrijf, onze website en onze social media liever niet om me in een discussie te mensen en ben ik bij voorkeur de allemansvriend die het met liefhebbers én tegenstanders van Feyenoord, zwarte pieten en inentingen kan vinden. Business is business zeg maar. Maar nu moet me – tjongedejonge – toch iets van het hart. Met alle respect…

Zoveel mensen, zoveel meningen

Of het nou door een zwaar versnipperd politiek landschap komt, het feit dat IEDEREEN (mezelf incluis) z’n mening mag geven en daar ook eenvoudig een podium voor vindt (druk op Facebook op het boze gezichtje, dan bereiken we meer mensen) of door een Ministerie dat als een soort Dr. Evil met een “laser” op de woningmarkt aan het schieten is, dat wil ik in het midden laten. Maar er is echt wel iets aan de hand en het laatste bericht over verplicht verkopen aan mensen met een lager inkomen deed mijn spreekwoordelijke emmer overlopen.

De emmer

Het “ge-emmer” begon met een in twee stappen verhoogde overdrachtsbelasting naar 10,4% voor aankopen van een woning welke niet voor hoofdbewoning gebruikt zou worden. Tot 2021 was de overdrachtsbelasting in die gevallen nog 2%, het werd in 2021 8% en per 1 januari 2023 werd de overdrachtsbelasting dus 10,4% voor beleggers, tweede woningen en ouders die voor kinderen willen kopen. Minder huurwoningen, want in de aanschaf waren beleggers steeds duurder uit.

In de tussentijd hadden gemeenten al de mogelijkheid gekregen om lokaal in te grijpen in de woningmarkt waardoor in Rotterdam en tal van andere gemeenten een opkoopbescherming ingevoerd kon worden. Die zorgde er in Rotterdam voor dat in 16 populaire wijken geen woningen meer verkocht werden aan beleggers, maar beschikbaar bleven voor koopstarters. Dat is op zich een goede ontwikkeling voor de koopstarter. De keerzijde is, dat er minder huurwoningen beschikbaar kwamen, maar daarover later meer (of eigenlijk minder).

Vervolgens kwam het Ministerie van Financiën met het plan om beleggingen in vastgoed (veel) zwaarder te gaan belasten. Waar je in het verleden werd afgerekend met een fictief van 4.4% over de waarde van je verhuurd onroerend goed minus de financiering die erop rustte, wordt het fictief rendement stapsgewijs verhoogd naar 5.53% (2022) en 6.17% (2023) over de gehele WOZ-waarde. Dus geen aftrek meer van het geleende bedrag om de grondslag te berekenen. Adviesgesprekken die wij hier op kantoor voeren leiden steevast tot een negatief rendement… waarom zou je je geld nog in Nederlandse stenen investeren?

Zouden we bijna de middenhuurregels vergeten in het regelgedruis… Om een reëel geprijsd middenhuursegment te kunnen realiseren heeft onze Minister van Wonen een wetsvoorstel ingediend dat er toe moet leiden dat voor honderdduizenden woningen, die normaal in de vrije sector (2023: huur hoger dan 808,06 euro) vielen, dan ook een puntentelling gedaan moet worden. Daardoor zal de huur voor appartementen die nu in de vrije markt 1.250 tot soms 1.850 euro kosten, gedwongen door deze wet, omlaag gaan naar ergens tussen de 808 en 1.100 euro. Klinkt als een droomscenario voor huurders toch?

Maar denk eens verder… Dit leidt (naast alle andere hiervoor genoemde ingrepen) voor beleggers tot een zoveel lager rendement, dat veel van hen heroverwegen of ze hun vastgoed wel aan moeten houden. Hoeveel? Sinds er sprake is van deze nieuwe regelgeving, zien wij dat gemiddeld in 2 op de 3 gevallen wanneer een appartement leegkomt, de verhuurder besluit te verkopen. Wat blijft er dan over? Minder huurwoningen!

En dan heb ik het nog niet eens gehad over de grote (institutionele) beleggers, die normaal gesproken de drijvende factor zijn voor grote nieuwbouwprojecten. Zij zien een dusdanige aantasting van hun eigendomsrechten en rendement dat ze hun geld elders investeren. Grote projecten komen steeds minder van de grond. Begin je het themawoord van mijn artikel al te herkennen?

Oh ja… nog één dan… Ineens heeft de kamer besloten dat vanaf 1 januari 2024 geen wettelijke mogelijkheid meer zal bestaan een huurovereenkomst voor bepaalde (tijdelijke) duur aan te bieden. Die ‘flexibiliteit’ gaf veel verhuurders het vertrouwen om te investeren; zij konden immers over 2 jaar anders beslissen over HUN geld. Straks geldt dus feitelijk weer levenslange huurbescherming waardoor beleggers, die het niet echt voor de lange termijn doen, hun geld terug zullen trekken uit de markt zodra de huidige overeenkomst afloopt. Gevolg?

Wij ondervinden die gevolgen dagelijks op kantoor; wanhopige (buitenlandse) studenten die binnen komen lopen op zoek naar een plekje. Sorry… Zetten we een huis online, dan komen er gerust tussen de 60 en 100 aanvragen binnen. TjongedeJonge… Gaat dit beter worden als beleggers zich terugtrekken uit de markt? Uit al het voorgaande blijkt; weer worden aanbieders aangepakt en niet het aanbod. Wanneer gaat onze Minister van Wonen een keer stimuleren in plaats van reguleren?
De voorstellen die invloed hebben op de woningmarkt volgen elkaar zo snel op, de steun in de Tweede Kamer verandert soms zo snel, het lijkt soms wel een miniserie. Scheelt maar één letter met ministerie, maar onze woningmarkt zou geen onderdeel van een soap moeten zijn, toch?

De druppel

Het nieuwste wetsvoorstel behelst dat de overheid (gemeente) bepaalt aan wie je mag verkopen. Eigenaren van woningen tot 355.000 euro kunnen dan dus verplicht worden te verkopen aan een beperkte doelgroep. Dat kan dus leiden tot een lagere opbrengst. Zo houd je het betaalbaar voor ‘gewone’ mensen is gedachte, maar je ontneemt iemand in diezelfde klasse de kans op een flinke meevaller. Meevallers zijn dan straks alleen nog voorbehouden in de hogere prijsklassen; de mensen die het al goed hebben. En dus wordt de kloof alleen maar groter. As we speak verandert de steun in de kamer alweer en komt er waarschijnlijk een amendement op de wet waardoor het alleen maar voor nieuwbouw gaat gelden, maar dan nog. De reacties in de diverse app-groepjes, waar ik vanwege mijn werk in zit, logen er niet om. Ik heb, zoals te doen gebruikelijk, deze appjes verwijderd en ik heb er verder geen actieve herinnering meer aan.

TjongedeJonge

Wonen is primaire levensbehoefte, dat realiseren we ons terdege. Maar de gekozen koers lost het niet op. In plaats van inzetten op stimuleren van nieuwbouw en transformatie en te zorgen dat er een klimaat ontstaat waarin partijen kunnen opstaan die vernieuwende woonconcepten bedenken, kiezen onze ministeries ervoor om te reguleren. Hierdoor vinden er alleen verschuivingen plaats binnen de huidige voorraad. Huurwoningen komen terug op de woningmarkt als koopwoning, maar met de hoge hypotheekrente kunnen mensen minder vaak kopen en zijn dus eerder aangewezen op huur. Onze bevolking groeit, dus de druk wordt alleen maar groter. We hebben meer AANBOD nodig, maar wat doet onze overheid? Die richt zijn “laser” liever op de aanbieder dan op de aanbodzijde.